همه چیز در مورد حکم تخلیه مستاجر؛ چطور حکم تخلیه فوری بگیریم؟

قرارداد اجاره قراردادی موقت میان طرفین عقد (یعنی موجر و مستاجر) است که در آن هر یک از افراد تعهد می‌کنند که به مفاد قرارداد پایبند باشند. با این حال در صورتی که مستاجر مفاد قرارداد را رعایت نکند، یا بعد از پایان مدت اجاره، خانه را تخلیه نکند، صاحب‌خانه (یا همان موجر) حق دارد که حکم تخلیه او را از دادگاه یا شورای حل اختلاف بگیرد. از آن‌جایی که این مسئله پیچ‌وخم حقوقی زیادی دارد و موضوعی چالش‌زا است، بر آن شدیم تا در یک مطلب مفصل، صفر تا صد فرایند دریافت حکم تخلیه مستاجر و شرایط آن را توضیح دهیم.

قانون جدید حکم تخلیه مستاجر

براساس مصوبه 28خرداد ماه سال 1401 توسط سران قوا، قانون حکم تخلیه مستاجر 1402 و بعد از آن تحولاتی اساسی پیدا کرد. مطابق این مصوبه، تمدید خودکار همه قراردادهای اجاره اماکن مسکونی که بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 منعقد شده‌اند، به صورت خودکار تمدید می‌شوند، مگر در شرایط استثنائی.

در نظر داشته باشید که مطابق با قانون حکم تخلیه مستاجر سال 1376 که قبل از این لازم‌الاجرا بود، با انقضای مدت قرارداد اجاره و عدم توافق موجر و مستاجر در خصوص تمدید قرارداد اجاره، مستاجر مکلف بود مورد اجاره را تخلیه کند. در این شرایط اگر مستاجر ملک را تحویل نمی‌داد، با مراجعه مالک به مراجع قضایی صالح و ثبت درخواست تخلیه، حکم تخلیه مستاجر صادر می شد. اما در حال حاضر دیگر نمی‌توان به صرف پایان یافتن مدت اجاره، چنین تقاضایی را مطرح کرد.

مطابق با ماده 1 مصوبه جدید:

«کلیه قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال 1402 به صورت خودکار و به مدت یک سال و حداکثر با نرخ‌های … تمدید می‌شوند».

در عین حال به یاد داشته باشید که تمدید خودکار ملک، مستلزم رعایت شرایطی است – که در ادامه ذکر می‌کنیم – و در صورت عدم رعایت این شرایط، حکم تخلیه صادر می‌شود.

گرفتن حکم تخلیه مستاجر چقدر زمان میبرد؟

سوال این است که گرفتن حکم تخلیه مستاجر چقدر طول میکشد؟ در پاسخ باید عنوان که مطابق رویه قضایی، بلافاصله پس از درخواست موجر، جلسه دادرسی و احضار مستاجر صورت گرفته و در صورت تشخیص قاضی، حکم تخلیه صادر می‌شود. این کار اگر به کمک وکیل انجام گیرد، زمان کم‌تری هم از صاحب‌خانه می‌گیرد و حکم تخلیه سریع‌تر صادر می‌شود.

شرایط گرفتن حکم تخلیه مستاجر چیست؟

خیلی اوقات مالک درگرفتن حکم تخلیه به مشکل برمی‌خورد، زیرا اصلا شرایط دریافت این حکم را نداشته است. طبق صحبت های یک مشاوره حقوقی رایگان در این خصوص باید توجه داشته باشید که اساسا دو فرض برای قرارداد اجاره‌ منعقد شده وجود دارد:

1. قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ باشد (که ذیل قانون سال 1356 قرار می‌گیرند).

2. قرارداد اجاره بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد (که ذیل قانون 1376 قرار می‌گیرند).

شاید عجیب باشد اما همچنان هستند مغازه‌هایی که تاریخ عقد قرارداد آن‌ها مربوط به قبل از سال ۱۳۷۶ است. این دسته از قراردادها مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ هستند و دریافت حکم تخلیه مستاجر مغازه برای آن‌ها شرایط متفاوتی دارد. ابتدا به قراردادهای بعد از سال 76 می‌پردازیم.

مطابق قانون، قراردادهایی که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند، اگر دارای شرایط زیر باشند، ذیل قانون 76 تعریف شده و می‌توان برای آن‌ها حکم تخلیه فوری گرفت. این شرایط عبارتند از:

• اجاره‌نامه دارای مدت باشد.

• اجاره‌نامه در دو نسخته تنظیم شده باشد (برای جلوگیری از جعل)

• دو نفر شاهد آن را امضا کرده باشند.

اگر اجاره‌نامه شرایط بالا را نداشته باشد، نمی‌توان حکم تخلیه فوری (یا همان دستور تخلیه) را دریافت کرد. اما بهتر است پیش از بررسی شرایط و مراحل دریافت حکم تخلیه ملک، تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه (حکم تخلیه فوری) را بدانید. پس در ادامه تفاوت این دو مورد را توضیح می‌دهیم.

حکم تخلیه مستاجر فوری

حکم تخلیه فوری مخصوص قراردادهای بعد سال 1376 است؛ آن هم فقط در حالتی که مستاجر پس از تمام شدن موعد قرارداد ملک را تخلیه نکند و اجاره نامه عادی باشد، نه رسمی. ماده ۳ از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ بیان می‌کند:

«پس از انقضای مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره، در اجاره با سند رسمی، توسط دوایر اجرای‌ ثبت، ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه، به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی، توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت».

فرض بیان شده در این ماده تنها حالتی است که بدون نیاز به هیچ‌گونه کارشناسی، حکم برای دادگاه قابل تشخیص است. در حالی که سایر حالت‌هایی که می‌توان برای آن حکم تخلیه گرفت، به کارشناسی نیاز دارد. در نتیجه به گفته های یک وکیل حقوقی در حالاتی غیر از حالت فوق، امکان دریافت حکم تخلیه فوری وجود نخواهد داشت.

حکم تخلیه مستاجر در صلاحیت کجاست؟

برای تعیین مرجع صالح جهت طرح دعوای تخلیه، اول از همه باید نوع اجاره‌نامه را مشخص کنیم. به‌طور کلی قرارداد اجاره به دو شکل تنظیم می‌شود:

1. اجاره نامه سند رسمی باشد (یعنی اجاره‌نامه‌ در دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شده باشد)

2. اجاره نامه سند عادی باشد

بعد از آن‌که مشخص شد اجاره‌نامه از چه نوعی است، باید به سراغ تعیین مرجع صالح برویم:

الف) مرجع صدور حکم تخلیه برای اجاره‌نامه‌های رسمی

اگر اجاره نامه رسمی باشد، باید به واحد اجرای مفاد اسناد رسمی اداره ثبت محل ملک مورد نظر مراجعه کرد. در این حالت برای دریافت حکم تخلیه دیگر نیازی به مراجعه به دادگاه نیست. البته منعی هم برای مراجعه به دادگاه در این‌گونه موارد نیست، اما طبیعتا اقدام از طریق واحد مربوطه در دفاتر ثبت اسناد، زودتر از دادگاه نتیجه می‌دهد.

ب) مرجع صدور حکم تخلیه برای اجاره‌نامه‌های عادی

اگر اجاره‌نامه عادی باشد، دو حالت مفروض خواهد بود: اول این‌که امکان دریافت حکم تخلیه فوری (دستور تخلیه) وجود داشته باشد، و دوم این‌که تنها امکان دریافت حکم تخلیه وجود داشته باشد.

در حالتی که امکان دریافت حکم تخلیه فوری وجود دارد، مرجع صالح برای صدور دستور تخلیه، شورای حل اختلاف است و این شوراست که دستور تخلیه فوری را صادر می‌کند. این حکم در عرف حکم تخلیه مستاجر به دستور تخلیه شورای حل اختلاف هم معروف شده است. نکته مهم این‌که این حکم قابل اعتراض نیست.

اما اگر امکان دریافت حکم تخلیه فوری وجود نداشته باشد، یعنی دلیل مالک برای تخلیه ملک استیجاری، چیزی جز پایان مهلت قرارداد باشد، مرجع صادر کننده حکم تخلیه، دادگاه خواهد بود. در دادگاه متناسب با دلایل و مدارک موجود یا حکم تخلیه صادر شده یا مورد باز هم به شورای حل اختلاف ارجاع داده می‌شود. صدور این حکم نیازمند انجام مراحل اداری متعدد است و ممکن است مدت‌ها زمان ببرد.

سخن پایانی

عدم آگاهی طرفین دعوی نسبت به حکم تخلیه و دستور تخلیه، و همچنین شرایط صدور آن، باعث شده که خیلی اوقات دادخواست شاکی بلافاصله توسط دادگاه یا شورا رد شود. این فرایند اگر به درستی پیش نرود، وقت زیادی را هم از طرفین می‌گیرد و خسارت مالی و زمانی زیادی هم به جا می‌گذارد. از همین رو توصیه می‌کنیم که در دعاوی مرتبط با قرارداد اجاره، حتما از کمک وکلای حاذق و باتجربه کمک بگیرید.

ما در همین راستا در مجموعه وکیل وند در کنار شماییم تا بتوانید با کمک بهترین وکلا، به حق و حقوق خود دست یابید. می‌توانید در وکیل وند لیستی از بهترین وکلای ملکی را مشاهده کرده و یک جلسه مشاوره حقوقی رایگان رزرو نمایید. به این ترتیب می‌توانید بعد از دریافت راهنمایی‌های اولیه، بهترین مسیر را انتخاب کرده و با صرف کم‌ترین هزینه، به نتیجه مطلوب برسید. ما تا انتها در کنار شماییم.